Precios hedónicos y la econometría aplicada en Monterrey
¿Qué es la teoría de precios hedónicos?
Es una técnica que permite descomponer el precio de un bien (como un departamento) en el valor que aporta cada una de sus características. No es lo mismo 90 m² en planta baja en Mitras que 90 m² en un nivel alto con vistas a la Sierra Madre en Valle Oriente. Aunque el metraje sea igual, el precio óptimo no lo es.
Este enfoque permite analizar cuánto están dispuestos a pagar los consumidores por cada atributo del inmueble: ubicación, nivel, amenidades, metros cuadrados, seguridad, diseño arquitectónico, entre otros.
¿Y qué es la econometría aplicada a bienes raíces?
Es la base técnica detrás de la inteligencia de precios. Usamos modelos estadísticos para analizar datos reales del mercado (oferta, ventas, absorciones, listados históricos, precios implícitos) y obtener coeficientes que nos digan:
- ¿Cuánto aumenta el precio si el departamento está en una torre premium en San Pedro?
- ¿Cuánto se penaliza el precio si no tiene cajones de estacionamiento?
- ¿Cuál es la relación entre el número de recámaras y el precio final en Monterrey?
- ¿Qué tan valoradas son ciertas amenidades como rooftop, coworking o alberca en zonas como Valle Poniente o Contry?
¿Por qué es fundamental esto para desarrolladores en Monterrey y su Área Metropolitana?
Muchos desarrolladores cometen un error común: copiar precios de la competencia sin entender el por qué. Pero cada proyecto es único, y lo que vale un departamento en Valle Oriente no se puede trasladar directamente a un proyecto en Escobedo o Juárez.
Con econometría y precios hedónicos, se puede construir una curva de precios realista y defendible, con ventajas como:
- Maximizar el ingreso del proyecto
- Evitar la sobreoferta o sobreprecios
- Identificar oportunidades de producto o tipologías más rentables
- Ajustar estratégicamente el pricing en fases de preventa, lanzamiento y entrega
¿Cómo lo aplicamos en DIREM – AR Data Insights y AR Real Estate Consulting?
Desde AR Data Insights, desarrollamos el modelo DIREM (Data Intelligence for Real Estate Market), que combina:
- Estudios de mercado en Monterrey y San Pedro con datos georreferenciados
- Modelos econométricos multivariantes con precios hedónicos
- Investigación de mercados en Nuevo León con encuestas, mystery shoppers y scrapping automatizado
- Consultoría financiera e inmobiliaria especializada para toma de decisiones
Y desde AR Real Estate Consulting, utilizamos estos hallazgos para asesorar a nuestros clientes en:
- Diseño de producto (¿cuántas recámaras convienen según la zona?)
- Política de precios y aumentos por fase
- Estrategia de ventas y absorción
- Toma de decisiones de inversión y financiamiento
Casos reales: cómo nuestros clientes optimizaron sus proyectos
- En San Jerónimo, un cliente buscaba lanzar departamentos de 1 recámara a $4.2 millones. Nuestro modelo hedónico demostró que el rango óptimo era de $3.8 millones… pero unidades de 2 recámaras con terraza sí podían alcanzar los $4.5 millones.
- En Centro de Monterrey, otro desarrollador tenía 80% de unidades tipo estudio. Con nuestro análisis, rediseñó la mezcla, incorporando tipologías lock-off y unidades familiares, logrando mayor absorción y un ticket promedio más alto.
¿Quieres validar el pricing de tu desarrollo en Monterrey?
No necesitas más suposiciones. Si estás desarrollando o evaluando un proyecto inmobiliario en Monterrey, San Pedro, Santa Catarina o Guadalupe, un estudio de mercado tradicional ya no es suficiente. Necesitas una consultoría especializada en inteligencia de precios con metodología estadística.
Contáctanos en www.aractuarios.com
Consulta con nuestros equipos de AR Real Estate Consulting y AR Data Insights.
📲Solicita nuestros estudios DIREM y validación econométrica de pricing.
🌎Más de 300 proyectos inmobiliarios y 10 millones de m² analizados en México y Centroamérica.